Miércoles Inmobiliario
Cuatro datos relevantes del sector inmobiliario: Vivienda incluyente en CDMX; Mudafy;Mapys; aumento de departamentos en San Nicolás
1. Noticias de la semana
Vivienda incluyente en la CDMX
Las autoridades de la CDMX han generado mecanismo para producir departamentos de bajo costo en zonas céntricas de la ciudad. La estrategia principal se basa en transformar inmuebles que antes no estaban siendo aprovechados, para convertirlos en sitios para vivir.
En la CDMX el promedio de la vivienda es de 2.8 millones de pesos y se espera que estas viviendas ronden los 1.4 millones de pesos.
Algunas zonas donde se encontraran estan viviendas son, Eje central, Chapultepec, Zona Rosa y el Centro Histórico con inmuebles con un espacio de usos múltiples (tipo loft) hasta departamentos con cuatro recámaras. Obras
Como contexto, en ciudades como Madrid se aplica un impuesto a las viviendas “vacías” que se encuentran en la zona central de la ciudad, para generar una bolsa de alquiler a precios asequibles a cambio de su rehabilitación y evitar la especulación inmobiliaria. La Razón
Mudafy llega al mercado mexicano
Siguen llegando proptech a México, hoy hablamos de Mudafy. Plataforma especializada en la compra de propiedades, muy parecido a lo que ya ofrece LaHaus
De acuerdo con la plataforma inmobiliaria, da la oportunidad de generar un modelo de venta de un inmueble con asesoría personalizada en todos los pasos de la operación, la cual se apoya en la tecnología. El Economista
"En Mudafy creemos que las proptech vienen a potencializar al sector inmobiliario, no a terminar con él". Franco Forte y Lucas Díaz.
San Nicolás repunta con el número de unidades de departamentos
Cuando hablamos de la oferta de vivienda vertical en la Zona Metropolitana de Monterrey, siempre hablamos de los municipios de Monterrey y San Pedro Garza García, Pero San Nicolás de los Garza no se queda atrás.
Dentro de los nuevos proyectos que se desarrollan destacan:
Nogalar 420, Distrito 1000, La Proeza y Living San Nicolás; sumando estos desarrollos probablemente hablamos de más de 1,380 viviendas.
Noticia interna de Proaxis - aximer cambia de nombre a mapys
¿Qué es mapys?
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Cambiamos el nombre por temas comerciales y pronto podremos mostrarles a nuestros suscriptores una versión freemium.
¿Cómo se ven las funcionalidades de mapys?
Si a ti o a tu equipo de brokers, desarrolladores o valuadores les puede interesar mapys no duden en contactarnos, podemos generar una reunión con nuestra versión demo.
2. Proyecto de la semana
El Gran Ancira
Características
El Gran Ancira es un proyecto en el Centro de Monterrey. El proyecto contará con dos torres de 20 y 29 pisos y más de 65,000 m2.
Características y precios promedio
El Gran Ancira contará con departamentos entre 52 a 104 m2
Departamentos de 1 recámara de 52 m2 con una recámara, precio desde: $3,385,000 MXN
Departamentos de 2 recámaras de 78 m2 con dos recámaras, precio desde: $4,626,400 MXN
Departamentos de 3 recámaras de 104 m2 con tres recámaras, precio desde: $6,422,900 MXN
Amenidades
Alberca panorámica
Sports bar
Asadores
Cine exterior
Game room
Salones de eventos
Juegos exteriores
Fogatero
Cocina exterior
Espacio de trabajo
Patio central
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3. Concepto inmobiliario de la semana
Apalancamiento
El apalancamiento es un concepto utilizado en finanzas para explicar la utilización de recursos ajenos (deuda) en vez de recursos patrimoniales (equity).
Existen dos razones principales para el uso del financiamiento o el apalancamiento: (1) es cuando los recursos patrimoniales no son suficientes para la realización del proyecto. (Cuestión que es frecuente en el desarrollo de proyectos inmobiliarios). Y (2) para incrementar el retorno de inversión del proyecto, cuando es posible.
El nombre viene del concepto de la máquina simple (palanca) que se utiliza en física para describir como una fuerza puede cargar múltiples veces su peso, si se utiliza un punto de apoyo y distancia suficiente como apalancamiento. Es decir, mayor resultado con el mismo esfuerzo.
El apalancamiento ("leverage" o "gearing" en inglés) puede ser positivo o negativo. Es decir, puede haber apalancamiento que genera menos retorno que el caso sin apalancamiento. En ocasiones esto se hace debido a que no se cuentan con los recursos para realizarlo sin apalancar.
Caso sin apalancamiento
Se propone un caso simplificado para entender el concepto: Un proyecto de hacer un edificio requiere $1 millón de pesos y genera el 20% de retorno en un año. Es decir, sale $1,000,000 de pesos, y entra $1,200,000 al finalizar el año.
Caso con apalancamiento
En un caso apalancado, se puede conseguir un crédito de $400,000 pesos con una tasa de interés del 10%, entonces se invierten $600,000 patrimoniales, y $400,000 de crédito. El proyecto genera $1,200,000 igual que en el caso sin apalancamiento. Se pagan los $400,000 de la deuda y $40,000 de intereses. Restan, 760,000 pesos. Si se contrarresta contra lo que se invirtió se dará uno cuenta que el proyecto generó $160,000 pesos de utilidad para una inversión de $600,000 , ¡un retorno del 26%! (Mayor que el 20% original).
Indicador financiero
Para medir el retorno de un proyecto usualmente se utiliza el concepto de retorno sobre activos ROA, que es el retorno que se realiza sin apalancar (en el ejemplo anterior es del 20%). Y el retorno sobre patrimonio (ROE por sus siglas en inglés) es el retorno que se utiliza para indicar que es con apalancamiento (el 60%). Aunque existen otros indicadores como el equity múltiple, que sirven para la misma métrica.
Fórmula
Para hacer el cálculo del retorno apalancado rápido, puedes utilizar la fórmula: ROE = ROA + Deuda / Equity * (ROA - tasa interés) Que en este caso sería algo así ROE = 20% + (400,000/600,000) * ( 20% - 10 %) = 26.666%.
4. Dato de la semana
Relación de la vivienda v/s salario
Hace unas semanas en esta sección mostramos un gráfico de cuántas viviendas se podrían comprar en las principales ciudades del país en el año 2005 v/s las viviendas que se pueden adquirir en la actualidad.
En la misma línea de datos, hoy podemos analizar en los siguientes gráficos la misma relación, pero ahora contra el salario.
Mientras que las viviendas han subido 42% su precio real promedio en los últimos 16 años (real, descontando la inflación), en el mismo período las remuneraciones salariales promedio han disminuido 16% twitter
Nacional
ZMM Valle de México
ZMM de Guadalajara
Lo anterior se presta a discusiones dentro del sector inmobiliario. En CDMX vemos que ya está pensando en esquemas de vivienda incluyente, en ciudades europeas se habla de esquemas de renta controlados, en el caso de la ciudad de Monterrey ¿Qué podemos hacer?
¿Qué piensan nuestros lectores, nos gustaría saber sus inquietudes?
Presentado por:
Proaxis es una oficina dedicada a la Inteligencia Inmobiliaria, Estudios Urbanos y la Digitalización del Sector Inmobiliario.
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