El Capital
Basado en el libro "The birth of a building" de Ben Stevens.
En años recientes, mi aversión al riesgo ha sido sujeto de comedia dentro de mis amigos y familiares. No sé si me he vuelto más reacio al riesgo, o si simplemente ellos se han vuelto mejores en hacer bromas sobre el tema. De cualquier manera, nuestras conversaciones siguen un patrón predecible. Ellos mencionan la diminuta e incluso remota, oportunidad de que alguna actividad se vuelva tragedia. Yo respondo que, por remoto que sea el riesgo, la actividad no era interesante para empezar. No hay ganancia. Entonces, ¿para qué exponerse uno al riesgo? Como puedes imaginar, soy el alma de la fiesta.
Para las personas que invierten en proyectos de edificios, la relación del riesgo y recompensa es grande también. Irónicamente, a diferentes puntos del ciclo que hemos discutido, los inversionistas juegan diferentes roles. Al principio, ellos juegan el rol de ajustador de seguros, que renuente a invertir incluso en el mejor de los tratos. Pero eventualmente toman el rol de mis amigos, riéndose del peligro y dispuestos a fondear incluso los proyectos más riesgosos. Esto magnifica la dirección del ciclo en cualquier punto. Para entender cómo, necesitamos discutir la manera en que los inversionistas han aprendido a manejar el riesgo a lo largo de siglos. Una vez entendidos estos conceptos, pasaremos a especificar cuál es el ciclo del inversionista.
Sobre inversiones
Para ser un inversionista, necesitas algo para invertir. Ese algo es comúnmente referido como CAPITAL. Para nuestros propósitos, el capital es dinero que no se requiere para pagar los gastos comunes. Es por eso, que está disponible para ser invertido en un emprendimiento como un desarrollo inmobiliario. Porque la gente no quiere perder su capital, han desarrollado una manera de lidiar con la relación de riesgo-recompensa para cualquier tipo de inversión. La clave está en como se trata cada dólar.
Si un inversionista está muy concentrado en asegurar cierto retorno todo el tiempo, entonces su inversión se estructura como DEUDA. Sin importar qué tan exitoso es el emprendimiento, los inversionistas de deuda (también llamados ACREEDORES) reciben pagos de retorno regularmente y eventualmente recuperan su capital. Mientras el emprendedor que recibe dinero no se vaya a la bancarrota, las inversiones son una manera predecible y de poco estrés de hacer dinero. Porque demandan un ambiente de poco estrés, los que usan capital de deuda no están incentivados a ofrecer mucho retorno por él. En vez de eso, quienes piden el préstamo pagan su deuda con una tasa fija llamada TASA DE INTERES. El retorno máximo de su inversión y el retorno mínimo de su inversión es el mismo.
Si un inversionista decide que necesita un retorno más alto que su capital que el que proporcionan, ellos pueden estructurar su inversión para que se utilice como EQUITY (patrimonio en español). Una inversión patrimonial les da propiedad parcial sobre el emprendimiento. Esto significa que sus fortunas subirán y bajaran más fuerte que si el proyecto se hubiera estructurado como deuda. Si el emprendimiento le va bien, a los inversionistas patrimoniales comparten las ganancias como el fundador. Pero si las cosas les van mal, ellos pueden perder su capital cómo el fundador. Todo depende de cómo se estructura la inversión.
Entonces, ¿es mejor usar deuda o patrimonio para fondear un proyecto de edificio? Debido a que los edificios pueden costar decenas o centenas de millones de dólares, y porque los desarrolladores no quieren atar todo su inversión a un sólo proyecto, casi siempre se utilizan ambas. **El desarrollador, usualmente llamado el patrocinador (SPONSOR) del proyecto, usualmente pone una pequeña parte como enganche. Pero ellos ponen dinero, y son los primeros en riesgo. Los inversionistas patrimoniales ponen el resto del enganche para el préstamo de la deuda. Finalmente, la porción más grande (usualmente entre el 50 y el 80%) viene de deuda, usualmente en forma de un préstamo. Pero para bajar el riesgo, los bancos esperan hasta que todo la inversión patrimonial se ha agotado antes de empezar a utilizar su dinero en el negocio.
El acuerdo resultante es algo llamado la bolsa de capital (CAPITAL STACK). Muchas personas invierten, estructurada de diferentes maneras, poniendo dinero en diferentes tiempos, y con expectativas diferentes de riesgo y recompensa. Sin esta clase de cooperación, los desarrolladores con capital limitado no podrían nunca construir.
Opciones en competencia
He estado hablando como si por cada proyecto de edificación, hay una fila de inversionistas esperando para invertir. En realidad, hay competencia por capital. Los inversionistas seguido llenan sus portafolio con bonos (inversiones de deuda de los gobiernos o de empresas) y con acciones (inversiones de patrimonio con empresas). Si el panorama es un boom en el mercado de bonos y acciones, entonces debe ser difícil encontrar capital para desarrollo inmobiliario. ¿Por qué hacer un negocio en inmuebles que hace el 5% anualmente si las acciones me están dando el 10%?
Algunas veces la gente con capital se empezará a mover su capital de inmuebles a acciones. En esos casos, se dice que hay "fuga de capitales" de un mercado a otro. Las personas que trabajan en el MERCADO DE CAPITALES se pasan sus días estudiando estas tendencias macro. Generalmente hablando, los inversionistas prefieren tener muchos tipos de inversiones en su portafolio. Éstas, diversifican sus perfil de riesgo-recompensa. Y cuando las personas son persuadidas de invertir en el mercado inmobiliario, hay muchos factores que influyen:
A diferencia de los bonos y las acciones, es posible pedir prestamos de otra gente para financiar el inmueble, usando una bolsa de capital. Debido a que la deuda te permite aumentar tus retornos, es posible capturar más valor que si usaras solo tu dinero. Esto se conoce como APALANCAMIENTO.
Los bienes inmuebles usualmente son una COBERTURA CONTRA INFLACIÓN. Cuando la inflación sube, las rentas también. Esto protege el capital en otras maneras que otras inversiones no pueden.
Porque los edificios envejecen, el gobierno te permite deducir cantidades considerables de tus ingresos gravables cada año para compensar la pérdida teorética de valor. Esto se llama DEPRECIACIÓN. En algunas ocasiones, algunas lagunas impositivas hacen esto tan lucrativo que es la primordial razón por la que se invierte en bienes raíces. (Nota al pie 4)
Los bienes raíces son tangibles. Te puedes parar en frente del edificio y tomarle una foto. Puedes ir al bar en la terraza y celebrar sobre él. Trata de celebrar cualquier cosa arriba de un bono.
Pero las inversiones en bienes raíces también tienen sus desventajas:
Un edificio es un objeto físico. Muchas cosas desastrosas le pueden pasar a objetos físicos que no le pueden pasar a intangibles como un bono.
Mientras millones de acciones y bonos son comprados y vendidos diariamente, no es fácil vender edificios. Hay costos muy altos por hacerlo. Y si quieres el precio correcto, tendrás que esperar un buen rato.
Los nuevos proyectos casi siempre requieren GARANTIAS PERSONALES para completarlos. Esto significa que si el proyecto falla, el prestamista puede recuperar los bienes personales del desarrollador para cumplir con sus obligaciones. Esto hace que el desarrollo inmobiliario sea un juego de alto riesgo. Más sobre eso posteriormente.
Nota al pie:
Esto pasaba durante el periodo de SINDICATOS, que terminó en 1989.
Basado en el libro "The birth of a building" de Ben Stevens, sin su autorización.